הקורבן הראשון של מלחמה, אומר הפתגם, היא האמת. זה נכון לא רק למלחמות ממש, אלא גם למערכת בחירות.

באופן טבעי, במערכת בחירות מגיעות לשיאן שתי תכונות בסיסיות המאפיינות פוליטיקאים מאז ומעולם, ובכל מקום. הראשונה היא להאשים אחרים בבעיות הקיימות, והשנייה היא להבטיח שרק הם ידעו איך לפתור אותן. הסיבה לטקטיקה הזו ברורה. אם תצליח לשכנע מספיק אנשים שאכן יריבך הפוליטי הוא זה שאשם ביצירת הבעיה, ואילו אתה הוא זה שיכול לפתור אותה, הרי שסיכויי הבחירה שלך משתפרים פלאות.

מכאן, הדרך לאמירת חצאי אמיתות,  ואפילו שקרים בוטים, קצרה. בשבועות האחרונים, ככל שמתחממת מערכת הבחירות,  ניטש קרב תקשורתי עז בנוגע למחירי הדיור הגבוהים. כולם מאשימים את כולם. לפיד מאשים את נתניהו, נתניהו מאשים את לפיד ואפילו את אולמרט, הרצוג ולבני מאשימים את שניהם. גם כחלון מאשים את שניהם. אורי אריאל ובנט אומרים שלא בנו מספיק בשטחים. השמאל אומר שבנו יותר מדי בשטחים, בנק ישראל מאשים את האוצר, האוצר את בנק ישראל וכך הלאה וכך הלאה. מלחמת האשמות כוללת.

כפי שאמרנו, ניצול ציני של בעיות לשם השגת רווח פוליטי אינו מפתיע, אך הוא נושא בחובו נזק. לא פעם, הסטת הדיון ל"מי אשם" ואיזה פוליטיקאי יכול לפתור את הבעיה, מביא לכך שהדיון האמיתי, זה שיורד לשורש הבעיה ואינו מנסה למצוא אשמים בכח, נזנח לחלוטין. זה גם מביא לכך שבעיות שנגרמו מגורמים שכלל אינם קשורים למעשיהם או מחדליהם של פוליטיקאים, אלא הן תוצאה של נסיבות שמעבר לשליטתם, מיוחסות להם. זה מביא למצב המשלים  להטחת האשמות השווא, שהוא פיזור הבטחות שווא. אם פוליטיקאי מסויים אשם בבעיה, הרי שפוליטיקאי אחר יכול לפתור אותה. אלא שלא פעם שני הדברים הללו אינם נכונים. לעיתים קרובות, אשמתם של פוליטיקאים ומקבלי החלטות ביצירת הבעיות מוגבלת מאד, ולכן גם השפעתם ביכולת לפתור את הבעיות הללו קטנה מאד. אלא שאין פוליטיקאי בעולם שיבוא אל הציבור הרחב, אותו קהל מצביעים פוטנציאלי ויאמר לו – "הבעיות שמטרידות אותך נגרמו מנסיבות אובייקטיביות שלא מישהו אחר, שהוא במקרה יריבי הפוליטי,  יצר, ולאף אחד, כולל לי, אין פתרון קסם או יכולת לפתור אותן בזמן סביר".

הדיון הציבורי במחירי הדיור בארץ, ללא ספק בעיה קשה וכואבת, עונה בדיוק על התיאור הזה.

כולנו יודעים שמחירי הדירות עלו בארץ בשנים האחרונות בחדות. לכולם גם ברור הנטל הכבד שזה מטיל על אלו שאין בבעלותם דירה, ועד כמה הבעלות על דירה התרחקה מרבים.

לרבים יש הצעות איך לפתור את הבעיה, ומה יש לעשות כדי לעזור לכל אלו שאינם יכולים להגיע לרכישת דירה. אבל יש נושא אחד, שכפי שאדגים מספרית בהמשך, השפעתו  על מחירי הדירות היתה דרמטית. הגורם הזה הוא ירידת הריבית ותשואות האג"ח בעולם כולו, שמקורה בוושינגטון, במשרדי הפדרל ריזרב, ושלאף פוליטיקאי או פקיד ישראלי אין, לא היתה, ולא תהיה, יכולת להשפיע עליה.

שלא כמוצרים אחרים, שזמן צריכתם עשוי להיות קצר, ומחירם מהווה חלק קטן מהכנסת הצרכן,דיור  אינו רק מוצר צריכה. הוא גם מהווה השקעה. לא במקרה הוא קרוי נדל"ן (נכסי דלא ניידי) ולא מ"דלן (מוצרי דלא ניידי…). מכיוון שמדובר בהשקעה ולא במוצר, התוצאה היא, כמו במחירה של כל השקעה, שלריבית יש השפעה דרמטית על מחירה. מחירה של השקעה נגזר בסופו של דבר מחישוב פשוט למדי שכולל מונה ומכנה.  במונה יש את ההכנסות או הרווחים שמגיעים מהנכס, בין אם זה רווחי חברה במקרה של מניות, ריבית במקרה של אגרת חוב או שכר דירה במקרה של נדל"ן. בצד המכנה יש את שיעור ההיוון הנדרש על ידי המשקיעים, שנגזר מהריבית חסרת הסיכון בתוספת פרמיית סיכון שמתאימה לנכס.

על מחירי הדירות משפיעים לכן שני גורמים – הביקוש וההיצע לשירותי דיור, שמשתקפים בגובה שכר הדירה, והם אלו שגם משתקפים כבר יותר מעשור במדד המחירים  לצרכן, ושיעור ההיוון שלהם, שגורם לעליית מחיר ככל שהוא יורד.

על מה שקרה לשיעורי ההיוון בעולם אין צורך להרחיב. הריביות והתשואות חסרות הסיכון צללו לשפל חסר תקדים. כתוצאה מכך מחירי נכסים, במיוחד כאלו שנחשבים בטוחים יחסית כמו אגרות חוב ממשלתיות או בדירוג גבוה אבל גם מניות ונדל"ן, עלו במחירם.

שכר הדירה בישראל בשנים האחרונות עלה, מה שמשקף את העובדה שאכן היה עודף ביקוש. אבל מחירי הדירות עלו הרבה יותר מאשר שכר הדירה. הפער הזה, בין עליית מחיר הנכס לעליית שכר הדירה, נגרם כתוצאה מירידת הריבית. כפי שנראה מייד, השפעתו על המחיר היתה חזקה יותר מאשר השפעת עליית שכר הדירה. הנה טבלה המציגה באופן כוללני דוגמא למה שאירע:

המצב לפני כמה שנים המצב הנוכחי שינוי
תשואת אג"ח ממשלתי צמוד לטווח ארוך 3.00% 1.00%
פרמיית סיכון בהשכרת דירה 1.0% 1.5%
תשואה נדרשת  בהשכרה 4.0% 2.5%
דמי שכירות לשנה 48000 72000 50%
מחיר הדירה 1200000 2880000 140%

הטבלה הזו מציגה מה קורה למחיר דירה כתוצאה משני תהליכים שאכן קרו בשנים האחרונות. עליה של שכר הדירה השנתי המתקבל ממנה בחמישים אחוזים,  מ 48 אלף שקל לשנה (4000 לחודש) ל 72 אלף שקל בשנה (6000 לחודש),  ובמקביל,  ירידת שיעור התשואה הנדרש עליה מ4% לשנה ל 2.5% בשנה. היוון של 48 אלף ב4% (48000/0.04) נותן 1.2 מיליון ש"ח. היוון של 72  אלף בשיעור היוון של 2.5% (72000/0.025) נותן 2.88 מיליון ש"ח. למרות ששכר הדירה עלה רק ב50%, עליית המחיר כתוצאה משילוב שני הגורמים הללו היא בשיעור גבוה בהרבה של 140%.

מתוך עליית מחיר של 1.68 מיליון ש"ח, רק כ 35% , 600 אלף ש"ח,  מיוחס לעליה בשכר הדירה שהוא פונקציה של ביקוש והיצע לשירותי דיור, והמחסור בדירות. רוב עליית המחיר, כ 1.08 מיליון,  מוסבר דווקא בירידת שיעור ההיוון, תופעה עליה לא הייתה לפוליטיקאים ולממשלה שליטה.

לכאורה, ניתן להפנות את חיצי ההאשמה לבנק ישראל, שהרי מדיניות הריבית הנמוכה כן נמצאת בשליטתו. רבים אכן עושים זאת. "בנק ישראל ניפח בועת נדל"ן!"  היא כותרת נפוצה מאד במחוזותינו. אלא שגם בביקורת הזו יש אי צדק רב, והצגת תמונה חלקית בלבד. בנסיבות העולמיות שנוצרו, בנק ישראל היה צריך לבחור בין שתי אפשרויות רעות. בחירה בין מחלת הדבר, הותרת ריבית  גבוהה ותשלום מחיר של שקל חזק מאד תוך פגיעה קשה ביצרנים ויצואנים והאטה במשק, לבין מגיפת כולירה, ניפוח מחירי הנדל"ן. הוא בחר בכולירה, וחוטף על כך ביקורת. אילו היה בוחר במגפת הדבר, היה חוטף ביקורת הפוכה. לעיתים קרובות, נגזר על מקבלי החלטות לבחור בין שתי אפשרויות גרועות. לא פעם, במיוחד כשנוצרות נסיבות קשות, החיים הכלכליים הם לא בחירה בין ארוחה במסעדת פאר לבין מסאז' מפנק,  אלא בחירה בין עבודת פרך לקבלת מלקות…

יש משהו לא הוגן בביקורת על תוצאות החלטה כזו.  הבחירה במלקות צריכה להיבחן ביחס לאלטרנטיבה הרלוונטית של עבודת הפרך, ולא זו של המסאז' המפנק… 

נכון שבנק ישראל מנסה להלחם בעליית המחירים באמצעות צעדים מנהלתיים שנועדו להקטין את הכדאיות של השקעה בדירות. אלא שלמלחמה מנהלתית כנגד כוחות השוק הכלכליים יש סיכויי הצלחה קטנים מלכתחילה. הרי אם הצעדים יצליחו, ומחירי הדירות לא יעלו, פער התשואה מהן מול אג"ח יהיה גבוה יותר והן יהיו יותר אטרקטיביות להשקעה, מה שימשוך אליהן משקיעים. חוסר בכסף שמחפש השקעות,  אין היום. לעומת זאת, חוסר בנכסים סולידיים מניבי תשואה  – יש ויש. בסביבה כזו,  קשה למנוע עלייה במחירם.

ומכאן להסתכלות קדימה. היכולת להשפיע על הורדת שכר הדירה באמצעות יצירת עודף היצע אינה גבוהה. יש נסיבות דמוגרפיות ומנהלתיות שמקשות על כך. יותר מזה, גם אם  שכר הדירה ירד בכ 10%, ההשפעה על מחירי הדירות תהיה מוגבלת, כל עוד שיעור ההיוון נשאר נמוך. כפי שראינו – השפעת הריבית על המחיר חזקה בהרבה משינויים בשכר הדירה.

זה לא אומר שמחירי דירות אינם יכולים לרדת, ואפילו הרבה. בוודאי שהם יכולים. אבל לעיתים, עליך להיזהר ממה שאתה מייחל לו. ירידה כזו יכולה לבוא מעלייה חזקה בריבית, ואז גם מחירם של נכסים אחרים כמו מניות ואגרות חוב ירד במקביל, דבר שלא יביא שמחה גדולה לקהל המשקיעים והחוסכים.

אפשרות אחרת לירידת מחיר, שלא דרך עליית ריבית,  היא דווקא משבר כלכלי, שיביא לאבטלה וחוסר יכולת של דיירים רבים להחזיר משכנתאות. גם כאן, ירידת המחיר לא תהיה בהכרח בשורה משמחת.

לסיכום,  כפי שהנסיבות העולמיות שנוצרו וגרמו לעליית המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי אינם סיבה למסיבה, גם ירידת מחירים, אם וכאשר תבוא, לא תהיה בדיוק סיבה לחגיגות. אמרנו כבר –  אילו החיים הכלכליים היו בחירה בין קבלת מלקות למסאז' מפנק, היה לנו יותר קל. מה לעשות שזה אינו המצב?