השבוע הזדמן לי לנסוע בין צומת גלילות ונתיבי איילון. היה קשה להימלט משילוט הענק שפרסם את אחד מפרוייקטי הדגל החדשים של רמ"י, הלא היא רשות מקרקעי ישראל, השם העדכני שניתן למה שעדיין מכונה בפי רוב הציבור "המינהל", כלומר מנהל מקרקעי ישראל.

הפרוייקט הזה נקרא נאות אפק, והוא ממוקם מזרחית לקרית ביאליק, באזור הקריות הצפוניות לחיפה. הוא נכלל במה שמכונה הסכמי גג, כלומר פרוייקט שבו רמ"י,  בשיתוף פעולה עם הרשויות הרלוונטיות כמו הרשות המקומית, משרד התחבורה ונתיבי ישראל, בעלי הקרקע המקוריים ועוד ועוד גופים ורשויות רלוונטיים, יוצאים בפרוייקט גדול, שבו משווקות בבת אחת מספר גדול של יחידות דיור, לביצוע מהיר תוך עקיפה מקסימלית של בעיות בירוקרטיות.

http://neot-afek.co.il/ הוא לינק לאתר המסביר מה צפוי בפרוייקט המדובר.

הסכם גג קודם היה בקרית גת, ועכשיו תורה של קרית ביאליק, שבה משווקת רמ"י קרקע לאלפיים  יח"ד בשלב הראשון, ועוד כאלפיים חמש מאות בעתיד.

בבסיסו של דבר, הרעיון הוא טוב. אפילו טוב מאד. במקום לטפטף קרקע בקצב איטי, יוצאים בפרוייקט גדול ומשמעותי, שמלווה בתכנון מודרני של שכונות שלמות, שכולל את כל מה שדיירים זקוקים לו – החל כמובן מדירה, דרך מוסדות חינוך, פארקים, מרכזי מסחר ובידור וכך הלאה. אם עושים את נכון ומהר, התוצאה צפויה להיות גם גידול בהיצע הדירות, דבר שעליו יש הסכמה גורפת שהוא נחוץ, גם שכונות מגורים שמעניקות איכות חיים, וגם, קיצור הזמן משיווק הקרקע עד לאכלוס  מביא ליתרון גדול בעלויות, שיכול להתגלגל לפחות בחלקו לקונים.

עד כאן, הכל בסדר. מה כל כך יוצא דופן בסיפור הזה? מה שהיה לי מוזר, הוא הפרסום המסיבי של הפרוייקט בצומת גלילות ובנתיבי איילון. הרי סביר להניח שאם רוצים לשווק פרוייקט כזה, הנמצא בין חיפה לעכו, ומיועד בחלקו הגדול לזוגות צעירים ומשפרי דיור מהאזור, קהל היעד לשיווק צריך להיות שם, ולא זה שנוסע בין הרצליה, רמת השרון ותל אביב. האם רמ"י, שיצא בקמפיין, לא יודע זאת?

התשובה היא ברורה וידועה. רמ"י לא פנה בפרסום הזה לדיירים פוטנציאליים, אלא לקהל יעד אחר לחלוטין – קהל היעד של משקיעי הנדל"ן, שעוברים ברכבם יום יום אל מול פרסום החוצות הזה. זה בדיוק מה שקרה גם בפרוייקט הקודם בקריית גת.

וכאן זה כבר מתחיל להיות משעשע. משרד האוצר, בראשותו של השר כחלון, הכריז מלחמה על משקיעי נדל"ן, שלטענתו מעלים את המחירים, והטיל עליהם מיסוי נוסף באמצעות העלאת מס הרכישה. בדיוק באותו זמן שבו משרד האוצר אומר למשקיעים נו, נו נו – אל תקנו! (ואם תקנו, תמוסו…) באה זרוע אחרת של הממשלה ופונה למשקיעים שמתגוררים במרכז, בפרסום אודות סגולותיו הנפלאות של פרוייקט חדש שצפוי להיות מוקם  בקריות.

אכן כן,  אין ספק שמסר אחיד עולה מגרונן של הרשויות בישראל. יד ימין ויד שמאל מתואמות היטב, בפיקוחו של מוח אחד, חד ומדוייק…אם זה לא היה עצוב, זה היה יכול להיות מצחיק.

עד כאן החלק הקומי של הסיפור. השאלה היא מי צודק. רמ"י, בגישתה לפנות למשקיעים כדי לשווק להם פרוייקטים, או האוצר שנלחם בהם?

דעתי היא שגישתה של רמ"י, שעל אף מגרעותיה יש לה נסיון רב בשיווק פרוייקטים, נכונה, בעוד שגישתו של האוצר, הנלחם במשקיעים, שגויה, ויש סיכוי לא רע שתביא בכלל לתוצאה הפוכה מזו המקווה.

מה שיודעים ברמ"י, ויודעים גם ראשי ענף הנדל"ן, שאומרים את זה אך נדחים בבוז כאינטרסנטים,   זה עובדה אחת פשוטה. בלי קניות מסיביות של משקיעי נדל"ן, קצב הייצור של דירות בישראל יירד משמעותית. הדרך היחידה שבה רמ"י יכולה גם לשווק 2000 יחידות דיור בבת אחת בקרית ביאליק, גם לתחום את זמן הבניה שלהן בשלוש עד ארבע שנים, וגם למצוא קבלנים שיהיו מוכנים להכניס את עצמם לסד הזה של לוח זמנים צפוף, הוא רק בזכות ההסתמכות על מאות משקיעי נדל"ן, שיהיו מוכנים לקנות דירות על הנייר ומראש, ולהשקיע לשם כך את ההון הנדרש של 30-50% , כלומר כמה מאות אלפי שקלים. אלו נמצאים בפקק בנתיבי אילון, לא בקריות, ולכן רמ"י פונה אליהם. בלעדיהם – ובלי מרכיב ההון שהם שמים ומהוה את כרית הביטחון של הבנקים המלווים, ייקח הרבה יותר זמן להשלים פרוייקט כזה. עד שיצליחו למצוא בקריות אלפיים קונים אמיתיים, כלומר כאלו שקונים דירות כדי לגור בהם בעצמם, יעברו הרבה יותר משלוש שנים. וקצב הבניה יתאים עצמו לכך. אף קבלן שפוי לא יתחיל לבנות מאות דירות בבת אחת, מבלי שיש לו ביד מכירה מוקדמת (פריסייל)  משמעותית למשקיעים, של אחוזים ניכרים מהפרוייקט.

העובדה הזו, שמוכרת לכל הפעילים בענף הנדל"ן, כולל רמ"י, נסתרת כנראה מעיניהם של אנשי האוצר, או שהם פשוט מתעלמים מכך, מסיבותיהם שלהם. הם הכריזו קרב נגד המשקיעים, במטרה לצנן את הביקוש לקניית דירה, מבלי להביא בחשבון שלצינון הזה של הביקוש יש גם השפעה משמעותית על ההיצע.  זה חוסר הבנה של הדינמיקה שמאפיינת את הענף. ההיצע אינו עומד בפני עצמו. הוא תלוי בביקושים. ברגע שהביקושים מתמתנים, חברות הבניה "שמות ברקס". הן מאיטות את קצב הבניה, דוחות כניסה לפרוייקטים  חדשים, יושבות על הקרקע מבלי לבנות ועושות כל מאמץ כדי לא להיתקע עם מלאי לא מכור. מבחינה זו, ענף הבניה אינו פועל כענף תעשייתי, שחייב לייצר, אחרת ההוצאות הקבועות של פס הייצור הורגות אותך. זהו ענף שקל יחסית לשים בו ברקס ולהאיט את הייצור. הקבלנים יודעים את זה ופועלים בהתאם, אך באוצר כנראה שלא הפנימו את זה.

אינני יודע איך יגיבו המשקיעים להעלאה של מס הרכישה. האם ייקור אפקטיבי של מחיר הדירה בכמה אחוזים בודדים הוא זה שיגרום להם להימנע מההשקעה, או שמא הם יגיעו למסקנה שלמרות הס הנוסף ההשקעה עדיין כדאית. יהיה מעניין לעקוב אחרי התגובה שלהם לפרויקט החדש אותו רמ"י משווקת. אם התגובה תהיה של בלימה, ושיווק איטי של הפרוייקט,  ייתכן מאד שבמשרד האוצר ייראו בקרוב מאד ובשידור חי , איך  החיים לא תמיד מסתדרים לפי מה שאתה רוצה, ושיכולת ההשפעה שלך היא לא פעם נמוכה בהרבה מזו שנדמה לך. יהיה מעניין.